јгентский договор: паритет или кабала?

јгенты, работающие на рынке коммерческой аренды, прекрасно знают, какой проблемой зачастую бывает получение комиссионных по благополучно завершившимс€ сделкам. ¬едь путь от устного обещани€ «не обидеть» до реальных денег в кармане тернист и долог. » начинаетс€ он с грамотно составленного агентского договора, в котором закреплены взаимные об€зательства сторон, поскольку стандартного јкта осмотра категорически недостаточно дл€ финансовых операций с юридическими лицами, коими в большинстве случаев €вл€ютс€ собственники помещений.

 ак правило, участники сделки предлагают собственные варианты договора, принципиально отличающиес€ друг от друга. јрендодатели стрем€тс€ узаконить в нем наиболее выгодные дл€ себ€ услови€, вроде выплаты комиссионных через несколько мес€цев после начала аренды (вдруг привлеченный арендатор сбежит раньше или окажетс€ не платежеспособным?), а агенты – пов€зать владельца помещений по рукам и ногам, добива€сь полного контрол€ над сделкой и лишени€ собственника малейших возможностей распор€жатьс€ своим имуществом.

ƒоговоры, которые предлагают агенты, в массе своей однотипны. »х авторы, посто€нно копирующие друг друга, обычно исход€т из весьма спорного (а, на наш взгл€д, так и категорически ошибочного) представлени€ о праве посредника распор€жатьс€ не принадлежащей ему собственностью в ущерб истинным владельцам. ”вы, еще многие, в том числе и весьма солидные агентства, практикуют применение, так называемых, эксклюзивных договоров, которые требуют от собственника «не совершать в течение действи€ договора сделок по распор€жению объектом, а также самосто€тельных действий по рекламе объекта». »ли под страхом полновесных штрафных санкций «не заключать аналогичные соглашени€ с другими лицами в период действи€ договора».

» еще много чего запрещаетс€ делать со своей недвижимостью тем, кто вложил немалые средства в приобретение и эксплуатацию этой недвижимости, и ежедневно несет реальные убытки от ее просто€, дабы не поставить под сомнение стремление агента, по существу, не берущего на себ€ никаких конкретных об€зательств, заработать на возможной сделке. Ќичем не рискующий посредник в тексте таких документов за неисполнение своих об€зательств «несет ответственность в соответствии с действующим законодательством». ƒругими словами, никакой ответственности не несет, поскольку никаких об€зательств, кроме как осуществл€ть поиск арендатора (не об€зательно успешный) агент на себ€ не принимает. ≈го возможный «ущерб» измер€етс€ не реальными материальными потер€ми, а деньгами, которые он теоретически мог заработать.

Ќадо ли говорить, что краеугольным камнем, на котором базируетс€ вс€ договорна€ практика, €вл€етс€ принцип паритетности. ≈сли документ составлен очевидно в интересах одной из сторон, он не жизнеспособен. “акие однобокие договоры и породили множество защитных приемов со стороны собственников, которые не раз портили жизнь посредникам.   сожалению, попытки лишить арендодател€ возможности слукавить с помощью запретительных параграфов договора часто приводит к обратному результату.

Ќапример, запрет в течение полугода совершать без учета интересов агента какие-либо сделки с найденным агентом арендатором и даже с его аффилированными лицами, казалось бы, гарантирует посреднику защиту. Ќо тот, кто на практике пробовал воспользоватьс€ этим пунктом договора, хорошо знает, сколь трудно доказать такое нарушение. ƒа и спорна€ сумма в сделках по аренде далеко не всегда достойна т€желой борьбы за справедливость с привлечением следственных органов.

¬ысказанна€ точка зрени€, характерна€ дл€ владельцев коммерческой недвижимости, вполне может не понравитс€ посредникам. ѕриглашаем всех участников проекта высказывать свое мнение по затронутому вопросу. ¬ свою очередь, администраци€  луба √—— предлагает свой вариант облегченного договора о привлечении арендаторов на объект недвижимости, который мы не раз использовали сами и рекомендуем, как сбалансированный и учитывающий интересы всех участников.