Агенты, работающие на рынке коммерческой аренды, прекрасно знают, какой проблемой зачастую бывает получение комиссионных по благополучно завершившимся сделкам. Ведь путь от устного обещания «не обидеть» до реальных денег в кармане тернист и долог. И начинается он с грамотно составленного агентского договора, в котором закреплены взаимные обязательства сторон, поскольку стандартного Акта осмотра категорически недостаточно для финансовых операций с юридическими лицами, коими в большинстве случаев являются собственники помещений.

Как правило, участники сделки предлагают собственные варианты договора, принципиально отличающиеся друг от друга. Арендодатели стремятся узаконить в нем наиболее выгодные для себя условия, вроде выплаты комиссионных через несколько месяцев после начала аренды (вдруг привлеченный арендатор сбежит раньше или окажется не платежеспособным?), а агенты – повязать владельца помещений по рукам и ногам, добиваясь полного контроля над сделкой и лишения собственника малейших возможностей распоряжаться своим имуществом.

Договоры, которые предлагают агенты, в массе своей однотипны. Их авторы, постоянно копирующие друг друга, обычно исходят из весьма спорного (а, на наш взгляд, так и категорически ошибочного) представления о праве посредника распоряжаться не принадлежащей ему собственностью в ущерб истинным владельцам. Увы, еще многие, в том числе и весьма солидные агентства, практикуют применение, так называемых, эксклюзивных договоров, которые требуют от собственника «не совершать в течение действия договора сделок по распоряжению объектом, а также самостоятельных действий по рекламе объекта». Или под страхом полновесных штрафных санкций «не заключать аналогичные соглашения с другими лицами в период действия договора».

И еще много чего запрещается делать со своей недвижимостью тем, кто вложил немалые средства в приобретение и эксплуатацию этой недвижимости, и ежедневно несет реальные убытки от ее простоя, дабы не поставить под сомнение стремление агента, по существу, не берущего на себя никаких конкретных обязательств, заработать на возможной сделке. Ничем не рискующий посредник в тексте таких документов за неисполнение своих обязательств «несет ответственность в соответствии с действующим законодательством». Другими словами, никакой ответственности не несет, поскольку никаких обязательств, кроме как осуществлять поиск арендатора (не обязательно успешный) агент на себя не принимает. Его возможный «ущерб» измеряется не реальными материальными потерями, а деньгами, которые он теоретически мог заработать.

Надо ли говорить, что краеугольным камнем, на котором базируется вся договорная практика, является принцип паритетности. Если документ составлен очевидно в интересах одной из сторон, он не жизнеспособен. Такие однобокие договоры и породили множество защитных приемов со стороны собственников, которые не раз портили жизнь посредникам. К сожалению, попытки лишить арендодателя возможности слукавить с помощью запретительных параграфов договора часто приводит к обратному результату.

Например, запрет в течение полугода совершать без учета интересов агента какие-либо сделки с найденным агентом арендатором и даже с его аффилированными лицами, казалось бы, гарантирует посреднику защиту. Но тот, кто на практике пробовал воспользоваться этим пунктом договора, хорошо знает, сколь трудно доказать такое нарушение. Да и спорная сумма в сделках по аренде далеко не всегда достойна тяжелой борьбы за справедливость с привлечением следственных органов.

Высказанная точка зрения, характерная для владельцев коммерческой недвижимости, вполне может не понравится посредникам. Приглашаем всех участников проекта высказывать свое мнение по затронутому вопросу. В свою очередь, администрация Клуба ГСС предлагает свой вариант облегченного договора о привлечении арендаторов на объект недвижимости, который мы не раз использовали сами и рекомендуем, как сбалансированный и учитывающий интересы всех участников.