Аналитика полезная и мнимая
Любое здравое решение в бизнесе базируется на анализе информации о состоянии рынка. Прежде, чем предложить потребителям свою услугу, нужно хорошо себе представлять потребность в этой услуге (уровень спроса), количество уже существующих на рынке предложений, среднерыночные цены, условия реализации и объемы реальных продаж. Иначе грамотно включиться в конкурентную борьбу невозможно. Казалось бы, прописная истина, но многие владельцы коммерческой недвижимости, выходя на арендный рынок со своими предложениями, удивительным образом упускают ее из вида.
Поводом для такого вывода послужили следующие наблюдения. Аналитические справки о состоянии рынка, которые мы предлагаем в качестве бонуса своим рекламодателям и в виде дополнительной услуги всем желающим, часто остаются не востребованными. Конечно, можно предположить, что такая информация уже имеется у каждого арендодателя из каких-то других источников. Иначе трудно себе представить, на что он опирается, определяя условия аренды.
Мы провели опрос среди части собственников, постоянно пользующихся услугами нашей Городской справочной службы, и выяснили, что чаще всего они ориентируются на свой предыдущий опыт и условия аренды, исторически сложившиеся на их объектах, а представления о ситуации на рынке черпают из собственных наблюдений и средств массовой информации. Но ведь рыночная ситуация, существующая сегодня, во многом уникальна, и прежние мерки к ней не всегда подходят. А для правильных выводов надо иметь сведения о том, что происходит у других арендодателей.
Уникальность сегодняшней ситуации определяет непривычно низкий уровень спроса, обусловленный общим состоянием экономики. Те, кто еще не перестроился, подсчитывают убытки от простоев свободных площадей. Те же, кто внимательно отслеживает погоду на арендном рынке, поступают мудрее. Они корректируют цены, объявляют бонусные программы, активно рекламируют преимущества своих объектов и наблюдают за действиями конкурентов. Чтобы делать это грамотно, необходимо обладать обширной базой актуальных данных и инструментами для их оперативной обработки. А такие возможности есть далеко не у всех.
Крупные управляющие компании более защищены от ошибок, поскольку могут подключить к работе собственных маркетологов и аналитиков. Но основная масса арендодателей пользуется общедоступной информацией из интернета. Мы поинтересовались, что же там можно разыскать по этой части, и обнаружили вот какую картину. Аналитические обзоры, написанные авторитетными специалистами, дают общее представление о состоянии рынка в тот или иной период, подсчитывают, сколько новых площадей введено в строй, какой процент из них остается вакантным, в каком направлении изменяются цены, одним словом, содержат массу всего интересного. Но ни один из таких обзоров не поможет оценить шансы на сдачу вашего конкретного помещения и не подскажет, как их увеличить.
Кое-кто из арендодателей ссылается на популярный ресурс, специализирующийся на информации о множестве бизнес-центров по всей стране. Всем арендодателям, разместившим рекламу на его страницах, он предлагает, казалось бы, то, что нужно – персонифицированную статистику и аналитику в личном кабинете, причем онлайн. Мы внимательно познакомились с этим ресурсом и поинтересовались содержанием аналитического материала, мгновенно возникающего по любому запросу. Быстро нашли в нем общие сведения о «конкурентах», находящихся в радиусе полутора километров от получателя информации. Слово пришлось заключить в кавычки, поскольку предложение 10-метровой комнаты в одном месте и 100-метрового офисного блока в другом могут конкурировать весьма условно – у этих «товаров» разные потребители.
Столь же легко и быстро мы узнали, сколько бизнес-центров всех уровней находится в нашем районе и во всем городе, каков в них диапазон арендных ставок, усредненную ставку во всех БЦ, общее количество свободных площадей (в штуках и в метрах). Не нужно быть специалистом, чтобы понимать: такой набор информации, выдаваемый программой, бесполезен на практике. Поскольку конкурировать в прямом смысле этого слова могут не бизнес-центры, как таковые, а отдельные аналогичные помещения в них.
Аналитические справки, которые предлагает Городская справочная служба, выглядят совсем иначе. Мы рассматриваем позиции реальных конкурентов, предлагающих аналогичные по площади и основным параметрам помещения на соседней улице, в вашем районе, во всем городе. Мы сообщаем, на каких условиях предлагают их в аренду собственники (цены, бонусы, дополнительные услуги и т.п.), и, что особенно важно, сколько времени эти помещения ждут своих арендаторов. Если нужно, можем посоветовать, какие меры стоит предпринять в сложившейся ситуации. Все потому, что аналитику у нас создают не бездушные машины, а живые люди, располагающие не только знаниями рынка, но и внушительно базой объективных и актуальных данных о существующих на рынке предложениях. Именно поэтому заказанная справка возникает не бездумно и мгновенно, а в течение нескольких дней.