Так ли страшна субаренда?

Часто арендодатель сам является арендатором в отношениях с собственником, а помещения сдаются в субаренду. В таких случаях не повредит внимательно ознакомиться с договором аренды, на основании которого ваш партнер по переговорам распоряжается помещением. Меньше всего в этом договоре вас должно интересовать, сколько ваш предполагаемый арендодатель платит своему. Такие сведения относятся к категории конфиденциальных, и вряд ли будут вам предоставлены. Намного интереснее для вас другое: допускает ли договор сдачу помещений в субаренду и при каких условиях ваш арендодатель может лишиться своего права на аренду. Одно из самых главных различий между арендой и субарендой заключается в том, что прекращение отношений между прямым арендатором и собственником автоматически лишает субарендатора права пользования помещением и никаких приоритетов ему не оставляет.

Если вы арендуете площадь у того, кто сам является арендатором городской собственности на основании договора с Комитетом имущественных отношений (ранее – КУГИ), то право на сдачу в субаренду предусмотрено типовым договором в уведомительном порядке с одной единственной оговоркой: у арендатора не должно быть задолженности перед городом по арендной плате. Проверить это вам, скорее всего, не удастся. Вряд ли ваш арендодатель будет демонстрировать бухгалтерские документы. Поверьте ему на слово – риск не велик, тем более что вы при этом ничего не нарушаете. Кстати, в типовом договоре с КИО есть пункт, позволяющий субарендатору вносить арендную плату непосредственно собственнику. Такую возможность иногда используют физические лица, арендующие городские помещения с целью пересдачи. Чтобы не связываться с ведением бухгалтерии, они поручают эту бумажную работу субарендаторам, а свой «верх» собирают наличными.

Другое дело, когда объектом субаренды является частная собственность. В этом случае право на сдачу в субаренду (или отсутствие такого права) должно обязательно быть прописано в договоре с собственником. Далеко не все владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в ее пересдаче. Правда, сейчас, в трудной экономической ситуации, предложения субаренды части арендуемых площадей стали возникать чаще и особого сопротивления со стороны владельцев не испытывают. Лучше разрешить своему арендатору, которому стало трудно вовремя вносить арендную плату, передать часть площади кому-то другому, чем вовсе его потерять. В такой ситуации внимательно смотрите, крепко ли стоят на ногах те, кто предлагает вам часть арендованных помещений. И, вообще, становясь субарендатором, полезно хорошо понимать причины, по которым основной арендатор делится с вами арендованной площадью.